Kündigung wegen langjähriger Mietrückstände: Angabe der Höhe des Mietrückstandes ausreichend

Will ein Vermieter seinen Mietern wegen eines Zahlungsrückstandes, der mit schwankenden Monatsbeträgen über mehrere Jahre aufgelaufen ist, fristlos kündigen, genügt es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin ihre Mieter zur Räumung einer Wohnung in Leipzig aufgefordert. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nicht die volle Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von rund 5.025 Euro aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis im Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von etwa 5.300 Euro sowie für die Vorauszahlungen von rund 2.040 Euro.

Das Amtsgericht meinte, die Vermieterin habe die fristlose Kündigung nicht ausreichend begründet. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom Mai 2007 beendet worden sei. Es hat die Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist.

Zweck der gesetzlichen Formvorgaben sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesem Zweck ausgehend habe der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffere.

Diese Rechtsprechung hat der BGH nun für Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter - wie hier - die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es seiner Ansicht nach zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen habe die hier ausgesprochene Kündigung vom Mai 2007 genügt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09